아파트 하자보수 책임기간은 언제부터 언제까지인가요?

결론표

시설공사는 공종에 따라 2년·3년·5년이고, 내력구조부와 별표 비고가 정한 지반공사는 10년입니다. 먼저 하자의 원인 부위와 공종을 확인한 뒤, 전유부분의 인도일 또는 공용부분의 해당 기준일부터 기간을 확인하세요. 공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 ↗ 시행령 별표 4 ↗ 공동주택관리법 제36조 제3항 ↗ 하자를 발견하면 담보책임기간 안에 사업주체에게 보수를 청구하고 접수 기록을 남기세요. 시행령 제38조 제1항 ↗

어떤 공종인가. 아래 번호는 별표 4의 시설공사 분류이고, 세부공종은 구별을 돕는 예시이며 별표의 전체 목록이 아닙니다. 시행령 별표 4 ↗

같은 누수라도 원인이 급·배수 설비인지 방수공사인지에 따라 기간이 달라집니다. 철근콘크리트·목공사 등의 이름만 보고 내력구조부 해당 여부를 생략하거나, 대지조성공사를 모두 지반공사 10년으로 묶지 마세요. 도면과 점검 결과로 대상 공종·부위를 확인해야 합니다.

언제부터 세는가. 공동주택관리법 제36조 제3항 ↗

조건별 기준

사진·도면·접수증을 함께 묶어 두는 것은 편집상 실무 권장이며 법정 제출서류 목록이 아닙니다.

공사상 잘못 때문에 발생한 결함이 건물이나 시설물의 안전·기능·미관에 지장을 줄 정도인지 확인합니다. 균열이나 누수 같은 증상명만으로 법정 하자 여부가 정해지지는 않습니다. 제36조 제4항 ↗

예외

• 증상명만으로 공종을 확정할 수 없습니다. 누수 하나에도 방수 공사, 배관 공사, 창호 공사가 관련될 수 있고, 각각 기간이 다릅니다.
• 오래된 건물. 현행 기준의 안내입니다. 사용검사를 오래전에 받은 건물은 당시 적용 법령과 경과조치를 따로 확인해야 합니다.
• 중고 매입일은 기준일이 아닙니다. 기준일은 인도일 또는 공용부분의 사용검사일 등이며, 나중에 세대를 매입한 날로 다시 세지 않습니다. 제36조 제3항 ↗
• 기간 안에 보수를 청구하세요. 시행령 제38조 제1항은 담보책임기간 안에 사업주체에게 하자보수를 청구하도록 정합니다. 하자 발생 기록만 남기고 청구를 미루지 마세요. 이미 기간이 지났거나 소송·손해배상 등 다른 권리를 검토하는 경우에는 적용 법령과 청구 경위를 별도로 확인해야 합니다. 이 글은 그 권리의 존부나 소송기한을 판정하지 않습니다. 시행령 제38조 제1항 ↗ 제37조 ↗
• 다른 청구권. 사업주체에 대한 하자보수 청구 외의 권리(손해배상 등)는 별도 확인 대상입니다.

관련 절차

1. 자료를 확보합니다. 기준일 자료(인도 기록, 사용검사·사용승인 자료), 하자 부위 사진과 발견일, 점검 의견.
2. 적용 공종과 기준일을 확인합니다. 원인 부위의 공종을 별표 4의 분류에 대입해 기간을 찾고, 전유·공용 여부에 따라 위 기준일 표에서 해당하는 날을 고릅니다. 별표 4 ↗ 시행령 제36조 ↗ 제36조 제3항 ↗
3. 담보책임기간 안에 청구합니다. 청구권자가 사업주체에게 하자보수를 청구하고, 청구 내용과 접수일을 기록합니다. 제37조 제1항 ↗ 시행령 제38조 제1항 ↗

누가 청구하나요? 분양 공동주택 기준입니다. 시행령 제38조 제2항 ↗

법의 "입주자"는 모든 거주자를 뜻하지 않습니다. 임차인이 하자를 발견했다면 소유자와 관리주체에 알리고 누가 청구할지 확인하는 것이 실무상 순서입니다.

사업주체의 처리와 확인할 내용. 시행령 제38조 제3항·제4항 ↗

• 15일 안에 보수 또는 계획 통보. 사업주체는 청구받은 날부터 15일 이내에 보수하거나, 하자보수계획을 시장·군수·구청장과 청구자에게 서면(전자문서 포함)으로 통보하고 그 계획에 따라 보수해야 합니다. 법 제48조 제1항 후단에 따른 하자진단결과를 통보받는 경우에는 그 통보받은 날이 기준입니다. 15일은 보수 완료 기한이 아니라 보수 또는 계획 통보의 기한입니다.
• 계획에서 확인할 내용. 하자부위·보수방법·보수에 필요한 기간, 담당자 성명·연락처, 그 밖에 필요한 사항. 같은 하자가 2세대 이상이면 세대별 보수 일정도 포함됩니다. 보수기간은 자재·장비·인력 수급 곤란 등 특별한 사유가 없으면 60일 이내로 정해야 합니다. 15일과 60일을 더한 마감일을 만들거나, 60일을 예외 없는 기한으로 읽지 마세요.
• 하자가 아니라고 판단한 경우. 사업주체는 그 이유를 서면으로 통보해야 합니다. 이유와 점검 자료를 대조해 쟁점을 정리합니다.
• 완료 후. 사업주체는 보수가 끝나면 즉시 시장·군수·구청장과 청구자에게 결과를 통보해야 합니다. 청구 내용과 보수 결과를 비교하고 남은 증상·사진·회신을 기록해 두는 것은 실무 권장입니다.

지자체 통보와 계획상 보수기간 등 위 개정 절차는 2025년 10월 21일 이후 사업주체가 하자보수를 청구받거나 하자진단결과를 통보받는 경우부터 적용됩니다(대통령령 제35823호 부칙 제1조·제2조). 건물의 사용검사일을 기준으로 한 적용례가 아닙니다. 부칙 제35823호 제1조·제2조 ↗

4. 회신이 없거나 다툼이 있으면 자료를 갖춥니다. 청구·접수·회신·점검 자료를 묶어 두고, 후속 절차는 별도로 확인합니다. 하자심사·분쟁조정위원회의 접수 절차는 이 글에서 다루지 않습니다.

가상 예시. 입주 3년째 세대에서 욕실 천장 누수가 발견됐습니다. 거주자는 "누수는 몇 년"이라는 기억으로 판단하지 않고, 점검과 도면으로 원인 부위와 공종을 먼저 확인했습니다. 점검 결과가 급·배수 설비라면 3년, 방수공사라면 5년으로 기간이 달라집니다. 그다음 그 부위가 전유부분인지 공용부분인지 확인해 인도일과 공용부분 기준일 중 어느 것을 쓸지 골랐고, 전유부분이라 입주자가 직접 사업주체에 청구하면서 접수일을 기록했습니다. 15일 안에 받은 하자보수계획에서 보수방법·기간·담당자를 확인했습니다. "입주 3년째"라는 사실만으로 청구가 가능한지 불가능한지는 정해지지 않으며, 공종·기준일·발생일을 함께 봐야 합니다.