관리인·관리사무소가 단독으로 결정할 수 있는 범위는 어디까지인가요?

결론표

"관리사무소가 정했다"는 말에는 두 가지가 섞여 있습니다. 이미 정해진 것을 집행한 것인지, 새로운 기준을 정한 것인지입니다.

관리인·관리사무소장의 이름으로 안내문이 붙었다는 사실만으로 그 사람이 결정한 것도, 결정할 권한이 있는 것도 아닙니다. 어느 칸의 결정인지부터 확인합니다.

조건별 기준

"모든 수리는 사전 의결이 있어야 한다"도, "긴급이면 모든 비용을 단독으로 정할 수 있다"도 아닙니다. 실제 업무가 어느 칸에 속하는지와 그 근거 문서를 확인하는 것이 이 표의 목적입니다.

예외

• 규약이 달리 정한 경우. 집합건물법 제16조 제1항·제2항의 사항은 규약으로 달리 정할 수 있습니다. 규약이 관리인에게 맡긴 범위가 있으면 그 범위 안의 결정은 관리인이 할 수 있습니다. 제16조 제3항 ↗
• 특별한 영향을 받는 소유자. 규약의 설정·변경이 특정 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 정족수와 별도로 그 소유자의 승낙이 필요합니다. 관리인이 이를 대신할 수 없습니다. 집합건물법 제29조 제1항 ↗
• 비용지출을 수반하는 사항. 관리사무소장의 하자 발견·보수 청구, 장기수선계획 조정, 시설물 안전관리계획 수립·안전점검 업무 중 비용지출을 수반하는 사항은 입주자대표회의 의결을 거쳐야 합니다. 이는 해당 업무에 붙은 조건이며, 모든 행위에 적용되는 공통 지출 규칙이 아닙니다. 제64조 제2항 제2호 ↗
• 공용부분 관리에서 특별한 영향을 받는 소유자. 통상의 공용부분 관리 결의에도 제15조 제2항이 준용되어, 그 관리가 특정 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 소유자의 승낙이 필요합니다. 제16조 제4항·제15조 제2항 ↗
• 보존행위 여부가 다투어지는 공사. 대규모 공사가 보존행위인지 관리·변경인지는 사실관계에 따라 갈립니다. 이 글은 특정 공사를 예로 들어 결론을 내리지 않습니다.

관련 절차

1. 결정 내용을 특정합니다. 무엇이, 언제부터, 누구에게 적용되는지 안내문 그대로 적어 둡니다.
2. 권한 근거·결의일·적용일을 요청합니다. 관리주체 또는 관리인에게 그 결정의 근거(규약 조항, 의결·결의 일자)를 물어봅니다. 아래 문구는 편의를 위한 예시이며 법정 서식이 아닙니다. 시행령 제14조 ↗ 제25조 ↗

[일자] 안내된 [결정 내용]에 관해, 결정 근거(규약 조항 또는 의결·결의 일자)와 적용 시점을 알려주시기 바랍니다.

3. 의결 내용과 실제 집행을 대조합니다. 공동주택은 입주자등의 회의록 열람 요청 근거와 단지 관리규약을 확인하고, 관리단은 이해관계인 해당 여부와 규약 보관자를 확인해 의사록·규약을 요청합니다. 자료를 받으면 결의와 집행 내용이 같은지 대조합니다. 300세대 미만 단지의 회의록 응대 범위나 임차인의 이해관계인 해당 여부를 이 글에서 일률적으로 단정하지 않습니다. 공동주택관리법 제14조 제9항 ↗ 집합건물법 제39조 ↗ 제30조 ↗
4. 의결 없이 정한 기준이라면 절차를 요구합니다. 의결사항인데 의결 기록이 없으면 해당 회의의 의결을 거치도록 요청합니다. 규약 변경이 필요한 사항이면 관리규약 개정 안내의 절차를 봅니다.

가상 예시. 한 단지에 "다음 달부터 공용시설 이용료를 변경한다"는 관리사무소장 명의의 안내문이 붙었습니다. 한 거주자가 근거를 물으니, 두 달 전 입주자대표회의에서 부과기준을 의결했고 소장은 그 집행을 안내한 것이었습니다. 회의록을 열람해 의결 내용과 안내문의 금액이 같은지 확인하고 마쳤습니다. 결정한 사람은 소장이 아니라 대표회의였고, 소장의 이름은 집행자의 이름이었습니다.