관리규약은 누가, 어떤 동의로 바꿀 수 있나요?

결론표

관리사무소장이나 회장, 관리인 혼자 바꾸는 규칙이 아닙니다. 어느 쪽이든 정해진 제안·결정 절차를 거쳐야 합니다.

조건별 기준

공동주택관리법상 관리규약. 제안 요건과 찬성 요건은 다른 단계입니다.

인터넷 홈페이지가 없는 단지는 관리주체가 인터넷 포털에서 운영·통제하는 유사 기능의 웹사이트 또는 관리사무소 게시판을 홈페이지의 대체 장소로 봅니다. 동별 게시판 공고와 개별 통지도 함께 확인합니다. 시행령 제20조 제3항·제5항 ↗

"10분의 1이 찬성하면 개정된다"는 오해가 흔합니다. 10분의 1은 제안 요건이고, 결정은 전체 입주자등의 과반수입니다. 입주자대표회의 안에서의 과반수와 전체 입주자등의 과반수도 다릅니다.

집합건물 관리단 규약. 구분소유자 수와 의결권을 각각 계산합니다.

참석자만을 분모로 계산하지 않습니다.

예외

• 특별한 영향을 받는 소유자의 승낙. 규약의 설정·변경·폐지가 특정 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면, 정족수를 채워도 그 소유자의 승낙이 필요합니다. 제29조 제1항 단서 ↗
• 일부공용부분에 관한 규약. 일부 구분소유자만 쓰는 공용부분에 관한 사항(제28조 제2항)을 전체 구분소유자의 규약으로 정하거나 변경·폐지할 때는, 그 일부공용부분을 쓰는 구분소유자의 4분의 1을 초과하거나 그 의결권의 4분의 1을 초과하는 반대가 있으면 할 수 없습니다. 제29조 제2항 ↗
• 서면·전자적 합의. 집회를 열지 않고 서면이나 전자적 방법의 합의로 결의를 갈음할 수 있지만, 규약 변경 안건에서는 이때도 구분소유자 수·의결권 각각 4분의 3 이상이 필요합니다. 집합건물법 제41조 제1항 ↗
• 정족수와 내용은 별개. 정족수를 충족했다는 사실이 그 규약 내용이 모두 적법하다는 뜻은 아닙니다. 내용의 효력은 이 글에서 다루지 않습니다.

관련 절차

공동주택관리법상 관리규약 개정 확인 순서. 개정을 검토하거나, 이미 이루어진 개정이 절차를 지켰는지 확인할 때의 순서입니다.

1. 현재 규약 확보. 입주자등은 관리규약의 열람과 자기 비용 복사를 요구할 수 있습니다. 시행령 제20조 제6항 ↗
2. 개정 목적과 두 가지 비교표 준비. 종전 규약과의 차이, 시·도 준칙과의 차이. 시행령 제20조 제5항 ↗
3. 제안·공고·통지·동의 기록 대조. 누가 제안했는지(대표회의 의결 또는 10분의 1 서면), 공고와 요약서 통지가 있었는지, 전체 입주자등의 과반수 찬성이 기록됐는지. 시행령 제3조 ↗
4. 개정본과 신고 여부를 확인합니다. 입주자대표회의 회장은 관리규약이 개정된 날부터 30일 이내에 신고서를 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다. 공동주택관리법 제19조 제1항 ↗ 시행령 제21조 ↗ 개정본을 받고 신고 여부와 접수 기록을 확인하세요.

집합건물 관리단 규약 변경 확인 순서. 관리단 규약에는 위의 열람권이나 준칙 비교 절차가 그대로 적용되지 않습니다.

1. 적용 규약과 안건 확인. 현재 규약과 변경하려는 조항을 특정합니다.
2. 찬성 집계 확인. 구분소유자 수의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상, 두 기준이 각각 충족됐는지 확인합니다. 서면·전자적 합의로 갈음한 경우도 같은 기준입니다. 제29조 제1항 ↗ 제41조 제1항 ↗
3. 특별한 권리 영향·일부공용부분 제한 확인. 특정 소유자의 승낙이 필요한 사항인지, 일부공용부분 사용자의 반대 요건에 걸리는지 봅니다. 제29조 ↗
4. 변경본 확인. 변경된 규약 본문을 받아 둡니다. 관리단집회의 소집·진행 전체 절차는 이 글에서 다루지 않습니다.

가상 예시. 한 단지에서 주차 규정을 바꾸는 개정안이 게시판에 붙었고, 입주자 몇 명이 "동대표들이 이미 결정했으니 끝났다"고 알고 있었습니다. 세대별 요약서 통지와 전체 입주자등의 찬성 집계가 있었는지 확인해 보니 찬성 집계 단계가 아직 진행 중이었습니다. 대표회의 의결은 제안이지 결정이 아니었던 것입니다.